Vous envisagez d’investir dans un immeuble de rapport en Suisse romande ? Avant de vous lancer, une question essentielle se pose : cet investissement sera-t-il vraiment rentable ? Entre le prix d’achat, les charges d’exploitation, les travaux d’entretien et les loyers encaissés, calculer précisément la rentabilité locative peut vite devenir un casse-tête.
Dans un contexte où les prix de l’immobilier ont progressé de 2 % en 2024 et où les terrains constructibles se font rares (seulement 7 % du territoire suisse), chaque investissement immobilier mérite une analyse financière rigoureuse. Un immeuble peut sembler attractif au premier coup d’œil, mais la rentabilité réelle dépend de nombreux paramètres qu’il faut absolument maîtriser.
Vous vous demandez comment évaluer le rendement d’un immeuble locatif avant d’investir ? Voici les méthodes de calcul concrètes et les critères à prendre en compte pour estimer la viabilité financière de votre projet en Suisse romande.
Les deux indicateurs clés pour mesurer la rentabilité
Pour évaluer la performance d’un immeuble de rapport, deux indicateurs s’imposent : le rendement brut et le rendement net. Ces deux mesures vous donnent des informations complémentaires sur la rentabilité de votre investissement, mais elles ne racontent pas la même histoire.
Le rendement brut : une première estimation rapide
Le rendement brut vous donne une vision immédiate de la rentabilité potentielle d’un immeuble. Il compare simplement les loyers annuels au prix d’achat du bien. C’est l’indicateur le plus rapide à calculer, idéal pour comparer plusieurs biens entre eux lors d’une première sélection.
En Suisse romande, un rendement brut attractif pour un immeuble de rapport se situe généralement entre 4 % et 6 %. Au-dessus de 6 %, l’investissement devient particulièrement intéressant, mais il faut vérifier que ce rendement élevé ne cache pas des charges d’exploitation importantes ou des travaux de rénovation à prévoir.
Le rendement net : la réalité de votre investissement
Le rendement net affine l’analyse en intégrant toutes les charges liées à l’exploitation de l’immeuble. Il reflète la rentabilité réelle de votre investissement après déduction des coûts incompressibles : charges de copropriété, entretien, assurances, taxes, frais de gestion et provision pour travaux futurs.
C’est cet indicateur qui vous permet de prendre une décision d’investissement éclairée, car il révèle le revenu net que vous générez réellement chaque année.
Conseil pratique : ne vous fiez jamais au seul rendement brut pour prendre votre décision. Un immeuble avec un rendement brut de 7 % mais des charges élevées peut finalement générer moins de revenus qu’un bien affichant 5 % de rendement brut mais des charges maîtrisées.
Comment calculer le rendement brut de votre immeuble
Le calcul du rendement brut suit une formule simple que tout investisseur doit maîtriser. Voici comment procéder étape par étape avec un exemple concret pour un immeuble lausannois.
La formule du rendement brut
Rendement brut = (Loyers annuels / Prix d’achat total) × 100
Le prix d’achat total inclut le prix d’acquisition du bien plus l’ensemble des frais annexes : droits de mutation (environ 3,3 % à Lausanne, variable selon les cantons), frais de notaire (environ 1 % à 2 %), honoraires éventuels d’une agence immobilière.
Exemple chiffré pour Lausanne
Prenons un immeuble de 6 appartements dans le quartier de Malley à Lausanne :
Prix d’achat du bien : 2’800’000 CHF
Frais d’acquisition (droits de mutation 3,3 % + notaire 1,5 %) : 134’400 CHF
Prix d’achat total : 2’934’400 CHF
Loyers mensuels totaux (6 appartements) : 12’500 CHF
Loyers annuels : 150’000 CHF
Rendement brut = (150’000 / 2’934’400) × 100 = 5,11 %
Ce rendement brut de 5,11 % se situe dans la fourchette moyenne pour un immeuble de rapport à Lausanne. Il indique que l’investissement mérite d’être analysé plus en profondeur avec le calcul du rendement net.
Conseil pratique : dans les grandes villes comme Genève ou Lausanne, les rendements bruts tournent généralement autour de 4 % à 5 %. Dans des villes moyennes comme Fribourg, Sion ou Neuchâtel, vous pouvez trouver des rendements bruts plus élevés, entre 5 % et 6,5 %, en raison de prix d’achat plus accessibles.
Comment calculer le rendement net pour connaître votre rentabilité réelle
Le rendement net vous révèle combien vous gagnez vraiment après avoir payé toutes les charges liées à la gestion de votre immeuble. Ce calcul demande un peu plus de rigueur, mais il est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
La formule du rendement net
Rendement net = [(Loyers annuels – Charges totales) / Prix d’achat total] × 100
Les charges totales à déduire comprennent plusieurs postes qu’il faut estimer avec précision pour obtenir un calcul fiable.
Les charges à intégrer dans votre calcul
Charges de copropriété et entretien courant : entre 10 % et 15 % des loyers annuels en moyenne. Cela couvre le nettoyage des parties communes, l’entretien des espaces verts, les petites réparations et la conciergerie éventuelle.
Assurances immeuble : environ 0,2 % à 0,3 % de la valeur du bien par an. Cette assurance couvre les dommages au bâtiment et la responsabilité civile du propriétaire.
Frais de gérance : si vous déléguez la gestion locative à une régie, comptez entre 3 % et 5 % des loyers annuels encaissés. Certains propriétaires gèrent eux-mêmes leur immeuble pour économiser ce poste.
Provision pour gros travaux : entre 0,5 % et 1 % de la valeur du bien par an. Cette provision couvre les rénovations importantes comme le remplacement de la toiture, la réfection de la façade ou le changement des installations techniques.
Taxe foncière et impôts fonciers : variable selon les communes, généralement entre 0,1 % et 0,2 % de la valeur cadastrale.
Vacance locative : provision de sécurité pour tenir compte des périodes où certains logements restent vides. En Suisse romande, avec un taux de vacance historiquement bas à 1,08 %, vous pouvez provisionner entre 2 % et 3 % des loyers annuels.
Reprenons notre exemple lausannois avec le rendement net
Prix d’achat total : 2’934’400 CHF
Loyers annuels : 150’000 CHF
Charges annuelles :
Entretien courant (12 % des loyers) : 18’000 CHF
Assurances (0,25 % de la valeur) : 7’086 CHF
Frais de gérance (4 % des loyers) : 6’000 CHF
Provision gros travaux (0,8 % de la valeur) : 22’675 CHF
Taxes foncières : 4’000 CHF
Vacance locative (2 % des loyers) : 3’000 CHF
Total des charges annuelles : 60’761 CHF
Revenu net annuel : 150’000 – 60’761 = 89’239 CHF
Rendement net = (89’239 / 2’934’400) × 100 = 3,04 %
Le rendement net de 3,04 % représente le revenu réel que génère cet immeuble chaque année. Cette performance reste intéressante en Suisse, où les taux d’intérêt hypothécaires permettent encore de financer une partie de l’acquisition à des conditions avantageuses.
Conseil pratique : si vous financez une partie de l’investissement par un crédit hypothécaire, calculez également votre rendement après déduction des intérêts d’emprunt. Avec un taux d’intérêt hypothécaire moyen autour de 2 % à 3 % en Suisse, votre rentabilité nette finale dépendra fortement de votre apport personnel initial.
Les facteurs qui influencent la rentabilité en Suisse romande
Au-delà des calculs théoriques, plusieurs facteurs locaux influencent directement la rentabilité d’un immeuble de rapport en Suisse romande. Les connaître vous permet d’affiner votre stratégie d’investissement et d’anticiper les évolutions futures.
L’emplacement géographique fait la différence
Le canton et la commune où se situe votre immeuble impactent à la fois les prix d’achat, les loyers pratiqués et les charges fiscales. À Genève, les prix d’achat restent élevés mais les loyers suivent, maintenant des rendements bruts autour de 3,5 % à 4,5 %. Dans le canton de Vaud, particulièrement dans l’agglomération lausannoise, les rendements se situent entre 4 % et 5,5 %. En revanche, dans les cantons de Fribourg, Valais ou Neuchâtel, vous pouvez trouver des opportunités avec des rendements bruts supérieurs à 5,5 %, grâce à des prix d’achat plus accessibles.
L’état général de l’immeuble et les travaux à prévoir
Un immeuble récent ou récemment rénové génère moins de frais d’entretien à court terme, mais son prix d’achat sera plus élevé. À l’inverse, un immeuble ancien nécessitant des travaux peut offrir un rendement brut attractif, mais attention aux coûts de rénovation qui viendront grever votre rentabilité nette. Avant d’investir, demandez toujours un diagnostic technique complet pour évaluer l’état de la toiture, des façades, des installations électriques et du chauffage.
La demande locative et le taux de vacance
Dans un contexte où le taux de vacance national atteint seulement 1,08 % au niveau national, bien en dessous du taux optimal de 1,27 %, la demande de logements reste soutenue en Suisse romande. Les grandes agglomérations (Genève, Lausanne, Fribourg) bénéficient d’une demande locative particulièrement forte, limitant les risques de vacance. Privilégiez les zones dynamiques avec une croissance démographique positive et de bonnes infrastructures de transport.
Les spécificités réglementaires cantonales
Chaque canton applique ses propres règles en matière de fiscalité immobilière et de contrôle des loyers. Le canton de Genève, par exemple, encadre strictement les loyers avec le système des « loyers de référence ». Dans le canton de Vaud, les augmentations de loyer doivent être justifiées et respecter des procédures précises. Ces particularités locales influencent directement votre capacité à ajuster les loyers et donc votre rentabilité future.
L’évolution du marché immobilier local
Dans un marché où la production de nouveaux logements a chuté de 50’000 unités en 2020 à 40’000 en 2024, la rareté maintient une pression à la hausse sur les prix. Cette dynamique favorise la valorisation de votre patrimoine sur le long terme. Un immeuble bien situé dans une zone en développement peut voir sa valeur progresser de 1 % à 2 % par an, en plus des revenus locatifs générés.
Conseil pratique : avant d’investir, rencontrez un promoteur immobilier local qui connaît le marché de votre zone cible. Il pourra vous orienter vers les quartiers les plus porteurs et vous alerter sur les projets d’aménagement urbain qui pourraient impacter positivement ou négativement la valeur de votre investissement.
FAQ
Vos questions sur la rentabilité des immeubles de rapport
Vous vous interrogez sur les subtilités du calcul de rentabilité ou sur les particularités du marché suisse ? Voici les réponses aux questions les plus fréquentes des investisseurs en Suisse romande.
Quel rendement net minimal viser pour un immeuble de rapport en Suisse romande ?
Un rendement net entre 2,5 % et 3,5 % est considéré comme correct pour un immeuble de rapport en Suisse romande, en fonction de la localisation et de l’état du bien. Les grandes villes comme Genève ou Lausanne affichent généralement des rendements nets plus faibles (2,5 % à 3 %), tandis que les villes moyennes peuvent offrir des rendements supérieurs à 3,5 %. Ce rendement peut sembler modeste comparé à d’autres pays, mais il faut le mettre en perspective avec la stabilité du marché suisse, les faibles taux de vacance et la solidité du franc suisse. De plus, la valorisation du bien sur le long terme vient compléter la rentabilité locative pure.
Comment le financement hypothécaire impacte-t-il la rentabilité finale ?
Le financement hypothécaire influence directement votre rentabilité nette finale. Si vous financez 80 % de l’acquisition par un crédit hypothécaire à 2,5 % d’intérêt, vous devrez déduire ces intérêts de votre revenu locatif net. Dans notre exemple lausannois avec 2’347’520 CHF empruntés, les intérêts annuels s’élèveraient à environ 58’688 CHF, réduisant significativement le rendement. Cependant, l’effet de levier du crédit vous permet d’investir avec un apport personnel limité (typiquement 20 % à 25 %) et de multiplier votre capacité d’investissement. La rentabilité sur fonds propres peut ainsi rester attractive même avec un rendement net global plus faible.
Les travaux de rénovation énergétique sont-ils rentables pour un immeuble de rapport ?
Les travaux de rénovation énergétique représentent un investissement important à court terme, mais ils améliorent la rentabilité à long terme de plusieurs façons. Premièrement, ils réduisent les charges de chauffage, ce qui peut justifier une hausse modérée des loyers ou rendre votre bien plus attractif face à la concurrence. Deuxièmement, ils augmentent la valeur patrimoniale de l’immeuble et facilitent sa revente future. Troisièmement, certaines subventions cantonales ou fédérales peuvent financer une partie des travaux d’efficacité énergétique. Enfin, dans un contexte où les normes énergétiques se durcissent progressivement en Suisse, anticiper ces travaux vous évite des mises aux normes coûteuses imposées à l’avenir.
Faut-il privilégier le rendement locatif ou la valorisation du bien ?
L’équilibre entre rendement locatif et valorisation dépend de votre stratégie d’investissement et de votre horizon de placement. Si vous recherchez des revenus réguliers immédiats, privilégiez des immeubles offrant un bon rendement net, quitte à accepter une valorisation patrimoniale plus modeste. Si votre objectif est patrimonial sur 15 à 20 ans, vous pouvez accepter un rendement net plus faible en misant sur une forte valorisation du bien dans une zone en développement. Dans un marché suisse où la rareté des terrains constructibles maintient une pression haussière sur les prix (+2 % en 2024), la stratégie la plus équilibrée combine un rendement net minimum de 2,5 % avec un emplacement prometteur pour capter la valorisation future.
